《中國住宅法研究》書(shū)評 —— 查看此書(shū)介紹

簡(jiǎn)述 2007-10-6 15:02:45

《中國住宅法研究》是金儉主持與承擔的國家社會(huì )科學(xué)基金項目《中國住宅法研究》研究成果之一。由法律出版社2004年6月出版。共32萬(wàn)字。本書(shū)是我國第一部關(guān)于住宅法的專(zhuān)著(zhù)。內容分十三章，主要包括：中國住宅問(wèn)題分析；中國住宅私有化進(jìn)程與社會(huì )影響；國外住宅政策與住宅立法對我國的借鑒；《中華人民共和國住宅法草案》框架；論公民住宅權；社會(huì )弱勢群體的住宅狀況與立法保障；住宅所有權；住宅買(mǎi)賣(mài)；住宅抵押貸款法律問(wèn)題研究；住宅租賃；住宅物業(yè)管理服務(wù)等。
中國住宅私有化格局的形成經(jīng)歷了一個(gè)曲折與復雜的過(guò)程，通過(guò)近二十年的住房制度的改革，由政府的政策導向到國家采取住房私有化的各種法律措施，住房所有權與使用權性質(zhì)發(fā)生了質(zhì)的改變，從住宅有限產(chǎn)權到住宅部分產(chǎn)權到住宅全部產(chǎn)權的實(shí)質(zhì)性轉變；從公有住房的出售到鼓勵私人建房，從銀行貸款支持公民建房、購房到政府為中低收入者提供經(jīng)濟適用房、廉租房。以住宅自有化、私有化為主，多種住宅所有權形式并存的格局基本形成。
中國住房私有化進(jìn)程，改變了中國財富存在的形式與人們的生活觀(guān)念、生活方式，改變了中國經(jīng)濟的增長(cháng)方式，也改變著(zhù)人們的政治地位和社會(huì )經(jīng)濟地位，最終將影響中國社會(huì )制度的演化方向。住宅的私有化進(jìn)程使人們與住宅關(guān)系發(fā)生了深刻變化，住宅的私有權使人們建立在人格尊嚴與人格獨立基礎上的人權獲得了最必要的物質(zhì)保障，從而也成就了人們塑造自我、表現個(gè)性以及享受生活的基本前提。這無(wú)疑將成為未來(lái)中國政治和社會(huì )制度穩定的基礎。
住宅權（the right to adequate housing），又稱(chēng)適宜或充分住房權，是指公民有權獲得可負擔得起的適宜于人類(lèi)居住的，有良好的物質(zhì)設備和基礎服務(wù)設施的具有安全、健康和尊嚴，并不受歧視的住房權利。住宅權對每個(gè)人、每個(gè)家庭、每一社會(huì )群體的健康與安寧與發(fā)展都有著(zhù)無(wú)法替代的重要作用。確保公民住宅權已經(jīng)成為全球化背景下社會(huì )發(fā)展的主流，也成為人類(lèi)生存與發(fā)展的基本權利，它是可持續發(fā)展的理念在人的基本生存權利方面的體現，是一種真正意義上的以人為本的發(fā)展觀(guān)的體現。作為一項基本人權，住宅權無(wú)疑將受到一國或地區的自然資源、經(jīng)濟發(fā)展水平、政治制度、文化傳統以及個(gè)人與家庭收入等諸多條件的制約，特別是對于低收入階層而言，更多情形下僅憑自身的努力可能永遠是一個(gè)美麗的夢(mèng)想，正因為此，國家、政府、社會(huì )組織與個(gè)人才有責任與義務(wù)并采取一定的措施幫助公民實(shí)現這一權利。這是我們這個(gè)社會(huì )目前欠缺的并正在努力的方向。為此，確立“住宅權確�！钡睦砟钜约安扇∠鄳�的政策與建立相關(guān)的法律制度應成為我國政府長(cháng)期的奮斗目標。對住宅法的研究，在我國尚是一個(gè)空白�！吨袊�住宅法研究》是國家社會(huì )科學(xué)基金項目，本書(shū)的問(wèn)世將填補在此領(lǐng)域研究的空白。
作為一個(gè)長(cháng)期從事房地產(chǎn)法律研究的學(xué)者，作者在書(shū)中全面透視了目前中國住宅與住宅法律問(wèn)題的現狀，提出了住宅法的研究不同于房地產(chǎn)法研究的獨特視角，指出了房地產(chǎn)法與住宅法對應的不同法律范疇，即房地產(chǎn)法主要是國家與政府為加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的管理而制定的法律；而住宅法是旨在確保公民居住權益，提高居住水平與居民住宅負擔能力，改善住宅環(huán)境品質(zhì)，健全住宅市場(chǎng)機制，確保社會(huì )公民都能居住在適宜的有良好居住環(huán)境的住房權利的法律。因此，住宅法以確立公民住宅權，保護公民的居住權益以及保護公民住宅私有財產(chǎn)權為根本目標。在我國，住宅權既是公民的私有財產(chǎn)權，也是公民基本人權的重要內容，尊重與保護公民的人權與私有財產(chǎn)權是一個(gè)全新的研究課題，也是我國憲法修改將增加的重要內容。因而加強對我國住宅權以及住宅法律制度的研究就具有了特別重要的意義。
本書(shū)是以公民住宅所有權法律保護以及確保每一個(gè)公民享有公平的住宅權法律制度為核心展開(kāi)的研究。作為理論性著(zhù)作的重要內容，本書(shū)從中國住宅問(wèn)題分析從手，對中國住宅私有化的進(jìn)程、社會(huì )影響以及存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析與總結；通過(guò)介紹國外住宅政策與住宅立法，從中得出有益的借鑒與啟示；并在此基礎上構建了《中華人民共和共住宅法草案》框架；通過(guò)對公民住宅權的探討，對我國社會(huì )弱勢群體的住宅狀況的分析，提出對社會(huì )弱勢群體住宅法律保障的必要性以及相應的對策；通過(guò)對我國住宅建設、住宅拆遷存在的問(wèn)題分析，構建我國住宅質(zhì)量法律體系以及建立城市拆遷法律行為的合理性、合法性與公平性的程序與規則；通過(guò)對我國住宅所有權體系的研究，指出住宅所有權作為一種新型的不動(dòng)產(chǎn)所有權形式對我國傳統不動(dòng)產(chǎn)所有權理論框架的發(fā)展與突破，在提出住宅法以保障住宅所有權人利益的必要性與可行性的基礎上探討了我國住宅法的內容范圍，此外本書(shū)還以較大的篇幅討論了住宅買(mǎi)賣(mài)、住宅抵押貸款、住宅租賃以及住宅物業(yè)管理服務(wù)等與保護公民住宅私有財產(chǎn)權有重要關(guān)系的法律制度。住宅作為城市建設發(fā)展的主體，必將受到社會(huì )經(jīng)濟形態(tài)和政治制度、文化傳統的深刻影響。
隨著(zhù)城市社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展以及市場(chǎng)經(jīng)濟的進(jìn)一步完善，貧富差距將更加明顯地通過(guò)居住條件的差距表現出來(lái)，但作者相信，這樣的差距必定會(huì )逐漸縮小，因為我國住宅法制的建立與完善必將有利于將這種差距限制在社會(huì )可允許與容忍的范圍之內，這也是社會(huì )可持續發(fā)展的基本要求。

《房地產(chǎn)法研究》是金儉主持與承擔的南京大學(xué)九八五課題《房地產(chǎn)法案》的研究成果。于2004年5月由科學(xué)出版社出版，共50萬(wàn)字。
在構建我國的法律科學(xué)理論的大廈中，房地產(chǎn)法律一直是法學(xué)理論界與司法部門(mén)關(guān)注的熱點(diǎn)，也是著(zhù)力研究與熱烈討論的主題。作者長(cháng)期致力于房地產(chǎn)法律理論研究與實(shí)踐工作，在此領(lǐng)域積累了一定的研究心得與實(shí)踐經(jīng)驗�！斗康禺a(chǎn)法》作為一部以房地產(chǎn)理論研究為主，融理論研究成果與實(shí)際案例相結合的學(xué)術(shù)著(zhù)作，以科學(xué)理性的態(tài)度對我國房地產(chǎn)法律問(wèn)題作了全面而具特色地闡述。全書(shū)共分十六章。第一章房地產(chǎn)法與房地產(chǎn)法律體系；第二章不動(dòng)產(chǎn)構成要素與不動(dòng)產(chǎn)權利體系；第三章不動(dòng)產(chǎn)物權的取得與登記；第四章土地使用權制度的改革；第五章土地使用權出讓與劃撥；第六章土地使用權轉讓與租賃；第七章農村土地征用；第八章城市房屋拆遷；第九章房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)；第十章商品房預售；第十一章房地產(chǎn)抵押；第十二章房屋租賃；第十三章住宅權與住宅所有權法；第十四章物業(yè)管理服務(wù)；第十五章落實(shí)城市房地產(chǎn)政策；第十六章房地產(chǎn)糾紛的仲裁與訴訟。在構建本書(shū)框架時(shí)，作者始終抓住并圍繞不動(dòng)產(chǎn)這一財產(chǎn)從最初的土地取得到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設、到房地產(chǎn)銷(xiāo)售到最終取得物業(yè)與進(jìn)行物業(yè)使用管理這一過(guò)程為主線(xiàn)，對我國房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的各種法律問(wèn)題展開(kāi)全面分析研究。以房地產(chǎn)縱向發(fā)展為主線(xiàn)，并從橫向方面對各個(gè)熱點(diǎn)法律問(wèn)題展開(kāi)深入的研究，從而形成一個(gè)縱橫交錯的邏輯嚴密的房地產(chǎn)理論研究框架體系，為全書(shū)構建完整的體系典定了基礎。同時(shí)，也使本書(shū)具有了以下幾個(gè)特點(diǎn)：
一、比較研究是本書(shū)采取的一個(gè)重要研究方法。作者在比較了世界各主要國家如美、英、法、
德、日等國房地產(chǎn)立法狀況后，分析與總結了我國房地產(chǎn)立法的現狀及存在的問(wèn)題；在對西方主要國家法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)及構成要素作出界定后，對我國不動(dòng)產(chǎn)構成要素及界定進(jìn)行了分析與評析；在對國外不動(dòng)產(chǎn)物權取得制度總結與評述后，反思我國不動(dòng)產(chǎn)物權登記效力與作用；在對世界主要國家土地征用制度的正當程序與公共目的的分析后，指出我國土地征用制度存在的問(wèn)題及原因，并尋求法律對策等。在對國外住宅所有權法律研究的基礎上，對我國住宅所有權的范圍與內容進(jìn)行全部的分析，并對住宅的專(zhuān)有權、共有權及相互關(guān)系以及物業(yè)的管理提出了作者自己獨到的見(jiàn)解。這種比較研究方法對加深了解國外先進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)法律制度以及我國不動(dòng)產(chǎn)法律的現狀，加強我國的房地產(chǎn)法律研究無(wú)疑具有重要的作用。
二、突出房地產(chǎn)法律熱點(diǎn)問(wèn)題。作者并不是一般性地闡述房地產(chǎn)法，而是在闡述不動(dòng)產(chǎn)理論的同時(shí)，重點(diǎn)探討房地產(chǎn)領(lǐng)域中出現的新問(wèn)題及理論界與實(shí)務(wù)界爭論的焦點(diǎn)法律問(wèn)題。如出讓合同約定的土地使用年限屆滿(mǎn)后，地上建筑物所有權的處理問(wèn)題；行政劃撥土地使用權轉讓或投資與他人合作開(kāi)發(fā)或聯(lián)建問(wèn)題；農村集體所有土地使用權轉讓的有效條件問(wèn)題；農村土地征用的補償與安置問(wèn)題；城市房屋拆遷正當性問(wèn)題；房地產(chǎn)雙重買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題；房地產(chǎn)優(yōu)先購買(mǎi)權問(wèn)題；預售商品房的按揭問(wèn)題；不可抗力與預售商品房合同履行問(wèn)題；情勢變更在商品房預售中運用問(wèn)題；商品房包銷(xiāo)合同法律問(wèn)題；建設工程款優(yōu)先受償權問(wèn)題；租賃房屋裝修物、增添物的法律屬性與歸屬問(wèn)題；住宅權與住宅所有權問(wèn)題；住宅所有權人間的相鄰關(guān)系、共有關(guān)系、團體關(guān)系；物業(yè)管理問(wèn)題；物管用房、樓頂、地下車(chē)庫所有權歸屬問(wèn)題、鄰里噪音、愛(ài)畜等物業(yè)管理的社會(huì )問(wèn)題等等。諸多問(wèn)題的討論凝聚著(zhù)作者十多年的研究成果。
三、將不動(dòng)產(chǎn)學(xué)術(shù)研究理論與實(shí)例分析有機結合，使深奧的法律理論與形象生動(dòng)的實(shí)例全面對接，形成了理論與實(shí)踐高度統一的學(xué)術(shù)風(fēng)格。本書(shū)在對房地產(chǎn)理論問(wèn)題展開(kāi)學(xué)術(shù)爭鳴的同時(shí)，靈活地運用司法實(shí)例近百個(gè)，較正準地解釋深奧的法律理論，使本書(shū)在堅持學(xué)術(shù)性的同時(shí)，具有通俗易懂的特色。
四、土地問(wèn)題是本書(shū)關(guān)注的重點(diǎn)，圍繞著(zhù)土地使用權制度的改革以及土地使用權的轉讓、買(mǎi)賣(mài)中發(fā)生的各種法律問(wèn)題，一直伴隨著(zhù)我國經(jīng)濟改革的全過(guò)程，因此，書(shū)中用較大的篇幅全面地理性地比較了發(fā)達國家的土地制度，并結合我國的國情，論證了當前土地制度的合理性以及存在的問(wèn)題。尤其是對農村集體土地使用制度改革存在的一系列法律問(wèn)題進(jìn)行了較為透徹的剖析，并提出了完善農村集體土地使用制度方面的相關(guān)法律觀(guān)點(diǎn)。
五、房屋買(mǎi)賣(mài)、預售、抵押等房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)法的重點(diǎn)內容，也是本書(shū)的重點(diǎn)內容。書(shū)中有大量的篇幅分析了房地產(chǎn)交易過(guò)程中出售的許多理論問(wèn)題，并結合大量的實(shí)際加以分析研究，并就此展開(kāi)學(xué)術(shù)爭鳴，這是該書(shū)的一大特色。
六、本書(shū)關(guān)注城市化過(guò)程中，住宅的商品化與社會(huì )低收入階層無(wú)力購買(mǎi)與解決住房之間的矛盾，提出在我國應確立住宅權與住宅確保的權利理念以及明確國家、政府在此過(guò)程中應盡的義務(wù)。

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