圖書(shū)內容簡(jiǎn)介

建設用地使用權作為公民最重要的不動(dòng)產(chǎn)財產(chǎn)權，是我國國有土地使用權法律制度的最重要內容，與每個(gè)人的生活息息相關(guān)。然而，改革開(kāi)放二十多年來(lái)，其占有、使用、收益與處分權的具體規定，卻只能散見(jiàn)于憲法、法律、行政法規、司法解釋、規章、地方法規及政策規范性文件中，立法中經(jīng)常出現前后不一致、部門(mén)規章內容各自為政、下位法抵觸上位法等混亂現象。<物權法)從物權的角度對建設用地使用權的權利義務(wù)進(jìn)行了綱要性的規范，但對于其權益的取得、交易、變更、登記、消滅等具體適用規定，仍然缺乏系統、完備、可操作性的法律規定。
理論研究方面，近幾年關(guān)于土地法方面的著(zhù)述雖不少，但或側重于理論研討，或側重于案例研究，或在房地產(chǎn)法中筒略帶過(guò)，對建設用地使用權法律制度進(jìn)行全面深入的專(zhuān)門(mén)論述尚未有見(jiàn)。
本書(shū)的內容特色有三：其一，直接引用政策法規條文作為章節內容，而不是在法理上做過(guò)多的探索，所有的論據論點(diǎn)都以現行有效的政策法規為依據；在政策法規沒(méi)有明確規定的情形下，筒要概述主流學(xué)者觀(guān)點(diǎn)作為參考。其二，為方便讀者快速掌握和使用，注明了每個(gè)引用法律條文的出處，適當加以判例為參考，輔助讀者加深理解。其三，書(shū)中還引用了大量的中央部委對下級政府部門(mén)運用某些土地法條文產(chǎn)生疑問(wèn)的答復。雖然這些答復不是立法解釋?zhuān)�也不是司法解釋�(zhuān)�不能作為直接的法律依據引用，但�?shí)際上，這些答復對于正確理解與處理建設用地使用權糾紛起到至關(guān)重要的作用，有時(shí)甚至直接影響到案件的審判。
當然，本書(shū)的內容并非照抄現行法律條文并加以拼湊、堆砌，作者對法律條文做了深入細致的比較、分析和求證，力求通過(guò)簡(jiǎn)潔的詞語(yǔ)將最準確的法律內容反映出來(lái)。如律師提示欄目中絕大部分內容，都是作者對現實(shí)中存在的法律熱點(diǎn)糾紛的理解和解決思路，部分內容參照和結合了國內主流的學(xué)理解釋?zhuān)�同時(shí)特別強調了那些容易被疏忽、被誤解的法律問(wèn)題。
本書(shū)初步實(shí)現了對我國建設用地使用權法律制度系統、完整、具體的分析研究，具有很強的實(shí)踐操作性。適合于筍師從事房地產(chǎn)實(shí)務(wù)指導，也可作為司法機關(guān)、政府機關(guān)和學(xué)界了解和研究建設用地使用權法律制度的參考資料。當然，鑒于作者才疏學(xué)淺，以及時(shí)間匆促，錯誤遺漏在所難免，還望廣大讀者給予批評指正，以使本人能夠有所教益，同時(shí)避免誤人子弟。
最后，借此機會(huì )感謝我的指導老師陸妨江律師、童松青律師，感謝他們的指引與幫助，作者才得以走上律師執業(yè)專(zhuān)業(yè)化之路。感謝中國法制出版社編輯羅菜娜的支持與鼓勵，’才使得作者堅持撰寫(xiě)完該書(shū)，才有機會(huì )將這本有關(guān)建設用地使用權法律制度實(shí)務(wù)研究的書(shū)冊奉獻給讀者。
張東偉
2008年7月15日
　　凌晨于杭州

圖書(shū)目錄

第一章 建設用地使用權的概念………………………………1
第一節 建設用地使用權的概念……………………………………2
第二節 建設用地使用權的位置范圍…………………………………3
第三節 建設用地使用權的法律適用銜接問(wèn)題………………………4
一、關(guān)于(城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例)
與《城市房地產(chǎn)管理法)在執行中的銜接問(wèn)題…………………4
二、關(guān)于(物權法)實(shí)施后與其它法律的執行銜接問(wèn)題……………4
第四節 建筑物、構筑物及其附屬設施的法律規定及理解……………5
第二章 建設用地使用權的規劃行政………………………………10
第一節 建設用地使用權的規劃設計條件 ……………………………11
第二節 建設用地使用權的規劃變更、調整 …………………………12
第三節 建設用地選址意見(jiàn)書(shū) ………………………………………13
第四節 建設用地規劃許可證．…………………………………………14
一、申請建設用地規劃許可證的一般程序 …………………………14
二、建設用地規劃許可證的附件 …………………………………15
三、建設用地規劃許可證的頒發(fā)部門(mén) ………………………………15
四、建設用地規劃許可證的法律效力 ……………………………16
第五節 控制性詳細規劃與強制性?xún)热? ………………………………17
第六節 建設用地的修建性詳細規劃 …………………………………18
第七節 建設用地使用權的主要規劃參數 ……………………………18
一、建設用地面積計算與分攤 ………………………………………19
[案例分析]業(yè)主沒(méi)有土地使用權證 侵占綠地事件愈
演愈烈 ………………………………………………………………20
二、建設用地使用權的土地使用性質(zhì) ………………………………23
三、建設用地使用權規劃審批中的重要參數 ………………………24
第一節 建設用地使用權設立類(lèi)型……………………………………29
第一節 建設用地使用權設立的立法概況 ……………………………30
第二節 建設用地使用權設立方式 ……………………………………32
第三節 地上與地下建設用地使用權 …………………………………34
一、地上空間權使用 …………………………………………………35
二、地下空間權使用 ………………………………………………36
第四章 建設用地使用權出讓合同主體……………………………41
第一節 建設用地使用權的出讓方資格 ………………………………42
一、市轄區人民政府和區土地管理部門(mén) ……………………………42
二、開(kāi)發(fā)區管委會(huì ) ……………………………………………………42
第二節 出讓建設用地使用權的批準權限 ……………………………44
一、出讓建設用地使用權的審批主體方 ……………………………44
二、出讓建設用地使用權的批準權限 ………………………………44
三、出讓建設用地使用權的審批管理 ………………………………45
第三節 建設用地使用權的受讓方主體資格 …………………………46
[案例分析]建行恩施分行訴海南醫藥開(kāi)發(fā)公司未達一
定開(kāi)發(fā)程度的土地使用權轉讓合同無(wú)效案 ………………………48
第五章 建設用地使用權的協(xié)議出讓………………………………50
第一節 協(xié)議出讓建設用地使用權的范圍 ……………………………51
第二節 協(xié)議出讓建設用地使用權的流程 …………………………51
第三節 協(xié)議出讓的公示制度 …………………………………………54
第四節 協(xié)議出讓價(jià)格爭議裁決機制 …………………………………55
第五節 協(xié)議出讓改變用途的政策性處置 …………………………56
第六節 協(xié)議出讓建設用地使用權的最低價(jià)限制 ……………………58
一、協(xié)議出讓土地出讓金的確定原則 ………………………………58
二、協(xié)議出讓最低價(jià)的兩種計算方式比較 …………………………59
三、協(xié)議出讓最低價(jià)的審批權 ……………………………………61
四、基準地價(jià)與宗地標定價(jià)的區別及作用 …………………………61
五、協(xié)議出讓土地改變用途需補交出讓金……………………………62
六、出讓人對協(xié)議出讓的建設用地使用權有暇疵的責任承擔…………63
[案例分析]上海虹城房地產(chǎn)有限公司與上海市房屋土
地資源管理局土地使用權出讓合同糾紛上訴案 …………………64
第六章 建設用地使用權公開(kāi)競價(jià)出讓………………………………69
第一節 公開(kāi)競價(jià)出讓的概念 …………………………………………70
第二節 公開(kāi)競價(jià)出讓制度概況 ………………………………………71
第三節 必須公開(kāi)出讓的建設用地使用權類(lèi)型 ……………………74
第四節 公開(kāi)競價(jià)出讓主體及出讓實(shí)施主體 …………………………75
第五節 建設用地使用權招標出讓流程………………………………76
一、招標前期準備工作 ………………………………………………76
二、投標 ……………………………………………………………83
三、開(kāi)標 ………………………………………………………………83
四、評標 ………………………………………………………………84
五、定標 ………………………………………………………………86
六、簽訂出讓合同，公布出讓結果 …………………………………87
七、核發(fā)(建設用地批準書(shū))，交付土地…………………………87
八、辦理建設用地使用權登記 ………………………………………88
九、資料歸檔 …………………………………………………………90
第六節 建設用地使用權拍賣(mài)出讓流程 ………………………………90
一、拍賣(mài)程序 …………………………………………………………90
二、簽訂{成交確認書(shū)} ……………………………………………92
三、簽訂{國有建設用地使用權出讓合同) ………………………92
四、公布拍賣(mài)結果 ……………………………………………………92
第七節 建設用地使用權掛牌出讓流程 ………………………………92
一、公布掛牌信息 ……………………………………………………93
二、競買(mǎi)人報價(jià) ………………………………………………………94
三、確認報價(jià) …………………………………………………………94
四、掛牌截止 …………………………………………………………94
五、簽訂(成交確認書(shū)) ……………………………………………95
六、簽訂(國有建設用地使用權出讓合同) ………………………96
七、公布拍掛牌結果 ……………………………………………96
[案例分析]時(shí)間集團公司訴浙江省玉環(huán)縣國土局土地使
用權出讓合同糾紛案 ……………………………………………96
第八節 《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》
第二十五條的法律適用問(wèn)題…………………………………105
[案例分析]以商業(yè)賄賂方式串通拍賣(mài)的定性……………………108
第九節 建設用地使用權拍賣(mài)出讓與(拍賣(mài)法》之間的法律
關(guān)系…………………………………………………………110
第七章 建設用地使用權劃撥…………………………………………112
第一節 劃撥土地使用權的概念………………………………………113
第二節 劃撥土地使用權的用地范圍…………………………………114
一、國家機關(guān)用地和軍事用地………………………………………116
二、城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地……………………………116
三、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地…………118
第三節 劃撥土地使用權申請程序與審批權限…………．…………121
第四節 國有企業(yè)改制中劃撥土地使用權的通常處置程序………123
一、國有企業(yè)改制中劃撥土地使用權的處置方式…………………124
二、劃撥土地使用權處置的前提條件………………………………126
三、劃撥土地使用權處置的通常程序辦理…………………………126
第五節 劃撥土地使用權的處分限制………………………………128
一、劃撥土地使用權的轉讓審批問(wèn)題………………………………129
二、劃撥土地使用權的轉讓方式……………………………130
三、劃撥土地使用權的出租………………………………………133
四、劃撥土地使用權作價(jià)出資或入股………………………………133
五、劃撥土地使用權的授權經(jīng)營(yíng)……………………………………138
六、劃撥土地使用權的抵押………………………………………139
七、國有企業(yè)破產(chǎn)時(shí)劃撥土地使用權處置…………………………141
八、三線(xiàn)建設單位搬遷后的原址國有劃撥土地使用權處置………142
第六節 個(gè)人房產(chǎn)中的劃撥土地使用權………………………………145
一、職工購買(mǎi)公房占用的劃撥土地使用權…………………………145
二、經(jīng)濟適用住房占用的劃撥土地使用權…………………………148
三、歷史遺留的城鎮私房占用的土地使用權………………………150
第七節 劃撥土地使用權的收回及利益保護………………………155
第八章 國有土地租賃和土地使用權出租…………………………157
第一節 國有土地租賃出讓…………………………………………158
一、概念及理解………………………………………………………158
二、租賃土地主體………………………………………………158
三、租賃土地年限…………………………………………………159
四、租金計算……………………………………………………160
五、租賃登記……………………………………………………161
六、租賃土地使用權用途限制………………………………………161
七、租賃土地使用權終止…………………………………………162
第二節 建設用地使用權租賃…………………………………………163
一、概念及理解……………………………………………………163
二、建設用地使用權租賃的前置條件………………………………163
[案例分析]成都泰隆游樂(lè )實(shí)業(yè)有限公司訴綿陽(yáng)市國土
資源局土地行政許可案……………………………………………165
二、對出讓建設用地使用權非法轉讓的處罰……………………237
三、劃撥建設用地使用權非法轉讓的處罰…………………………238
四、關(guān)于非法所得的確定……………………………………………239
五、非法取得土地使用權再轉讓行為的法律適用…………………240
六、非法轉讓、倒賣(mài)土地使用權罪…………………………………241
第十二章 建設用地使用權終止與收回…………………………243
第一節 建設用地使用權屆滿(mǎn)………………………………………244
第二節 政府提前收回與補償…………………………………………246
[案例分析]宣懿成等18人訴衢州市國土資源局收回土
地使用權行政爭議案……………………………………………247
一、非住宅出讓土地使用權提前收回的補償………………………252
二、住宅土地被提前收回的補償……………………………………253
第三節 政府無(wú)償強制收回…………………………………………256
一、未按期繳納土地出讓金…………………………………………256
[案例分析]泰豐公司訴大同市土地管理局土地使用權
出讓合同解除后不退還已付的出讓金要求退還案………………257
二、閑置土地的無(wú)償收回……………………………………259
[案例分析]三亞市人民政府訴海南光大國際投資總公
司土地糾紛一案………………………………………………265
三、以牟利為目的非法買(mǎi)賣(mài)土地使用權……………………………267
第四節 政府依法收回土地使用權……………………………………268
一、未申請續期或申請續期未獲批準………………………………268
二、土地使用權人停止使用土地……………………………………268
[案例分析]南川法院審結首例收回國有土地使用權爭
議案件………………………………………………………269
三、土地物理滅失……………………………………………………272
[案例分析]黃集鎮人民政府訴劉從貴遇干旱不采取措
施減少損失并棄田回家要求解除農業(yè)承包合同案………………273
第五節 建設用地使用權收回的主體及程序………………………274
一、收回建設用地使用權的主體…………………………………274
[案例分析]廣西南方港務(wù)有限公司不服鈥州市土地管
理局對其收回國有土地使用權決定案……………………………276
二、收回建設用地使用權的程序……………………………………278
第十三章 建設用地使用權抵押…………………………………280
第一節 建設用地使用權抵押合同與抵押權生效……………………282
一、抵押合同與抵押權生效區別……………………………………282
二、法律對抵押人的限制規定………………………………………284
三、法律對抵押權人的限制規定…………………………………292
四、抵押財產(chǎn)應由抵押人享有所有權或者處分權…………………293
[案例分析]職紅星訴李冀安以依約定產(chǎn)權登記在其名
下但為共有的房屋與建行西安建國路支行簽訂
的抵押合同侵犯其享有的所有權應確認無(wú)效案…………………294
五、抵押合同的形式與公證…………………………………………295
六、抵押權人的權利…………………………………………………297
七、抵押人的權利……………………………………………………306
八、抵押合同違反流質(zhì)契約禁止性規定……………………………313
[案例分析]三江公司囚代銀河公司等償還債務(wù)申
請執行經(jīng)公證賦予強制執行效力的以土地使用權
抵押到期不償還債務(wù)直接抵償土地使用權的協(xié)議
案…………………………………………………………………315
第二節 物上保證人的理解與規定……………………………………317
一、物上保證人的責任范圍…………………………………………317
二、物上保證人在債務(wù)人不知情時(shí)設立抵押權……………………317
三、物上保證人事后反悔拒絕提供抵押擔保問(wèn)題…………………318
四、物上保證人的代位追償權………………………………………319
第三節 建設用地使用權抵押類(lèi)型……………………………………319
一、經(jīng)營(yíng)性建筑物抵押時(shí)劃撥建設用地使用權一并抵押…………319
二、公有住房與經(jīng)濟適用住房抵押時(shí)劃撥建設用地使用
權一并抵押……………………………………………………322
三、無(wú)地上定著(zhù)物的出讓建設用地使用權抵押．…………………324
四、建筑物抵押時(shí)建設用地使用權一并抵押………………………325
五、企業(yè)間土地使用權抵押有關(guān)問(wèn)題………………………………330
第五節 建設用地使用權的抵押權擔保范圍………………………331
一、抵押權擔保范圍………………………………………331
二、主債權及其利息…………………………………………………331
三、違約金……………………………………………………………334
四、損害賠償金………………………………………………………336
五、實(shí)現抵押權費用…………………………………………………337
六、保全抵押財產(chǎn)費用……………………………………………．338
第五節 建設用地使用權抵押權所及標的財產(chǎn)范圍……………338
一、從物……………………………………………………………339
二、附合物、附屬物…………………………………………………339
三、孳息………………………………………………………………341
四、抵押財產(chǎn)的代位物………………………………………………342
第六節 建設用地使用權抵押權實(shí)現…………………………………343
一、建設用地使用權抵押權的優(yōu)先受償權限制……………………343
二、建設用地使用權抵押權實(shí)現前提……………………………356
三、建設用地使用權抵押權實(shí)現的三種方式………………………357
四、建設用地使用權上新增建筑的處理……………………………367
五、法院查封、拍賣(mài)直管公房抵償政府債務(wù)問(wèn)題…………………368
六、抵押財產(chǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)后價(jià)款的分配順序………………………369
第八節 抵押財產(chǎn)混同與主債權的訴訟時(shí)效…………………………371
一、抵押財產(chǎn)因混同消滅及例外……………………………………371
二、抵押權存續期間與主債權的訴訟時(shí)效…………………………371
第九節最高額抵押權……………………………………………373
一、最高債權額限度理解……………………………………………373
二、最高額抵押權擔保的債權確定與范圍…………………………374
三、最高額抵押合同變更…………………………………………‘376
四、最高額抵押權轉讓………………………………………………376
h '
第十四章 建設用地使用權他項權利………………………………378
第一節地役權…………………………………………………………379
一、地役權與相鄰關(guān)系的區別與聯(lián)系………………………………380
二、地役權制度的主要規則…………………………………………381
第二節相鄰權………………………………………………………384
一、相鄰關(guān)系與相鄰權概念…………………………………………384
[案例分析]查則群訴查則學(xué)先栽樹(shù)影響其后建房采光
要求伐除案………………………………………………………386
二、土地相鄰關(guān)系類(lèi)型………………………………………………387
[案例分析]新華日報社訴南京華廈實(shí)業(yè)有限公司相鄰
關(guān)系侵權損害賠償糾紛案………………………………………389
[案例分析]俞嬙華訴上海嘉平房地產(chǎn)有限公司相鄰關(guān)
系案………………………………………………………………392
三、相鄰關(guān)系中的容忍義務(wù)………………………………………394
四、相鄰糾紛的請求權與其他權利競合…………………………396
[案例分析]上海市長(cháng)寧區鴻申大廈業(yè)主委員會(huì )訴上海
國貿房地產(chǎn)有限公司等相鄰關(guān)系案………………………………398
第三節 建設用地使用權的采礦權…………………………………402
第四節林地建設使用權………………………………………………403
第五節 土地借用權……………………………………………………404
[案例分析]洪綏熙訴鯉城區開(kāi)元街道辦事處返還出借的
空地糾紛案…………………………………………………………405
第六節耕作權…………………………………………………………407
一、耕作權立法概況………………………………………………407
二、耕作權的主要法律特征…………………………………………410
第七節 臨時(shí)用地使用權……………………………………………410
[案例分析]潞城鎮彭家磚廠(chǎng)不服常州市戚墅堰區國土
局土地管理處罰決定案……………………………………………412
第八節典權……………………………………………………………413
一、典權概念與立法概況………………………………………413
二、我國典權的主要規則…………………………………………415
三、典權中的絕賣(mài)限制……………………………………………417
四、典權與抵押權區別……………………………………………418
[案例分析]金德輝訴佳木斯市永恒典當寄賣(mài)商行抵押
借款糾紛案…………………………………………………………419
第十五章 建設用地使用權確權與登記………………………………422
第一節 國有土地使用權確權………………………………………425
一、對歷史遺留的國有土地使用權確權……………………425
二、通過(guò)登記確定建設用地使用權…………………………………428
三、無(wú)需登記發(fā)生建設用地使用權變動(dòng)效力……………430
四、建設用地使用權確權范圍……………………………………433
第二節 土地登記制度概述……………………………………………433
第三節 土地登記機關(guān)與房屋登記機關(guān)………………………………434
第四節 登記審查與登記錯誤責任………………………………439
一、登記機構的登記審查程序與內容……………………………439
[案例分析]土地登記機關(guān)是否有審查印章真偽的義務(wù)…………440
二、登記機構登記錯誤的賠償責任…………………………………441
[案例分析]深圳市規劃國土局、深圳市有色金屬財務(wù)
有限公司因行政賠償糾紛不服深圳市中級人民法院
(1999)深申法行初字第9號行政賠償判決上訴案 ……………443
三、國土資源局協(xié)助司法機關(guān)辦理土地使用權轉移
行為的可訴性…………………………………………………445
[案例分析]新開(kāi)河小區業(yè)主委員會(huì )訴無(wú)錫市國土資源
局不依法頒發(fā)土地使用權證案……………………………………446
四、國土資源行政部門(mén)的土地登記行為的可訴性…………………447
[案例分析]殷領(lǐng)娣不服溫縣國土資源局核發(fā)土地變更
登記證書(shū)案………………………………………………………448
第五節 登記申請人與登記請求權…………………………………451
第六節 更正登記與異議登記…………………………………………452
第七節 設立(初始)登記……………………………………………455
一、設立登記的法律依據……………………………………………455
二、出讓設立登記……………………………………………………456
三、劃撥設立登記……………………………………………………458
四、租賃設立登記……………………………………………………459
五、作價(jià)出資(入股)設立登記……………………………………460
第八節變更登記………………………………………………………462
一、權利變更登記……………………………………………………462
二、他項權利變更登記………………………………………………465
三、名稱(chēng)、地址和土地用途變更登記………………………………467
第九節預告登記………………………………………………………468
第十節注銷(xiāo)登記………………………………………………………470
第十一節 土地權屬爭議的解決………………………………………472
一、土地權屬爭議解決概念…………………………………………472
二、土地權屬爭議解決的前置程序：………………………………473
[案例分析]西安市廣仁寺與西安市圍巾廠(chǎng)土地使用權
糾紛．案………………………………………………………………474
三、土地權屬爭議的解決程序………………………………………476
四、法院審理土地權屬爭議時(shí)不能直接確認土地權屬……………479
[案例分析]濟源市克井鎮棗廟村第二村民小組不服濟
源市人民政府土地行政處理決定案………………………………479
五、政府處理土地權屬爭議與行政確權、行政許可的區別………481
[案例分析]高保善訴西安市雁塔區人民政府不履行法定
職責案……………………………………………………………483
第十二節 建設用地使用權的登記與合同效力關(guān)系…………………485
主要參考資料………………………………………………………………486
法律法規索引………………………………………………………………491