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2003年4月28日，最高人民法院公布了《關(guān)于審理
商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 (以
下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)，并于2003年6月1日起施行。該《解
釋》的制定公布是最高人民法院為適應我國商品房市場(chǎng)的
迅猛發(fā)展趨勢和實(shí)現人民法院公正與效率這一工作主題的
一項重大舉措。
眾所周知， 由于歷史原因，我國房地產(chǎn)方面的法律法
規還不完善，而房地產(chǎn)作為人類(lèi)社會(huì )發(fā)展不可分離的生產(chǎn)
和生活資料， 已逐漸成為國民經(jīng)濟的基礎性、支柱性產(chǎn)
業(yè)，它對貫徹落實(shí)十六大提出的全面建設小康社會(huì )的目標
具有重要意義。因此，依法及時(shí)地處理好商品房買(mǎi)賣(mài)糾
紛，既是人民法院的一項重要任務(wù)，也是實(shí)現公正與效率
工作主題的必然要求。針對人民法院審理房地產(chǎn)糾紛案件
適用法律的問(wèn)題，最高人民法院曾于1995年12月27日
制定公布了《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)
營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》，對于人民法院及時(shí)有效地處理
房地產(chǎn)糾紛，發(fā)揮了重要的作用。近幾年來(lái)，商品房買(mǎi)賣(mài)
糾紛急劇上升，新問(wèn)題不斷出現， 已成為當前社會(huì )關(guān)注的
熱點(diǎn)問(wèn)題。但由于我國現行法律法規在處理商品房買(mǎi)賣(mài)糾
紛方面的規定比較原則， 已出臺的司法解釋也難以適應房
地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化和滿(mǎn)足審判實(shí)踐的需求。為此，最高
人民法院民事審判第一庭自2001年開(kāi)始起草該《解釋》。
他們經(jīng)過(guò)充分調研論證和廣泛征求意見(jiàn)，最后經(jīng)最高人民
法院審判委員會(huì )第1267次會(huì )議討論通過(guò)公布了該《解
釋》。
《解釋》依據我國《民法通則》、《合同法》、《城市房
地產(chǎn)管理法》、《擔保法》、《民事訴訟法》等法律的規定，
對人民法院在審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件過(guò)程中所涉及
的商品房預售合同的效力、商品房銷(xiāo)售廣告、一房數賣(mài)、
房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險承擔、商品房質(zhì)
量、商品房包銷(xiāo)、商品房擔保貸款等如何適用法律的問(wèn)題
作了比較詳細的解釋。其中，對于商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中一些
出賣(mài)人嚴重背離誠實(shí)信用原則、損害買(mǎi)受人利益的惡意違
約、欺詐等行為，還依法明確了懲罰性賠償責任的適用，
這將有利于制裁和遏制不法行為，維護商品房市場(chǎng)的正常
交易秩序和促進(jìn)商品房市場(chǎng)誠信體系的建立。通過(guò)在實(shí)體
和程序上對現行法律規定的深入細化，也增強了法律的可
操作性，統一了法律的適用，有利于對當事人的平等保
護，有利于樹(shù)立人民法院裁判的權威。
商品房買(mǎi)賣(mài)是以不動(dòng)產(chǎn)房屋為交易標的物的民事行
為，涉及到物權法和債權法中最難以解決和處理的不動(dòng)產(chǎn)
和買(mǎi)賣(mài)合同兩大難點(diǎn)，這也歷來(lái)是學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界爭論不
休的焦點(diǎn)問(wèn)題。為了進(jìn)一步幫助法官和社會(huì )各界更準確地
理解掌握《解釋》的內容和精神，民一庭組織有關(guān)同志專(zhuān)
門(mén)撰寫(xiě)了本書(shū)，就《解釋》的規定逐條進(jìn)行了詳盡的說(shuō)
明。從本書(shū)的內容看，對《解釋》各條規定的說(shuō)明既立足
于我國現行法律規定和審判實(shí)踐以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情
況，又旁征博引國外、境外相關(guān)的立法、判例，并對國內
外學(xué)術(shù)界的研究成果予以廣泛介紹， 內容豐富，資料翔
實(shí)，堪稱(chēng)集實(shí)務(wù)性、學(xué)術(shù)性、指導性為一體的書(shū)籍。我相
信，本書(shū)不僅能為司法實(shí)踐提供指導，而且也可為我國的
立法和法學(xué)研究提供些許參考。由于司法解釋涉及許多長(cháng)
期爭論的法學(xué)理論問(wèn)題，書(shū)中有些觀(guān)點(diǎn)還可進(jìn)一步研討。
“廟廊之才，非一木之枝”，但愿此書(shū)裨益于社會(huì )。
以上草草，聊以為序。
二OO三年五月
目錄
序
司法解釋理解與適用篇
最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用
法律若干問(wèn)題的解釋
《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題
的解釋》理解與適用
第一條(司法解釋的適用范圍)
第二條(商品房預售合同的效力)
第三條(銷(xiāo)售廣告視為合同要約的條件)
第四條(商品房認購協(xié)議中定金的處理)
第五條(預約合同與本約合同的認定)
第六條(登記備案與預售合同的效力)
第七條(拆遷補償安置協(xié)議的優(yōu)先權)
第八條(惡意違約與懲罰性賠償)
第九條(欺詐行為與懲罰性賠償)
第十條(第三人主張商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效)
第十一條(房屋的轉移占有及風(fēng)險轉移)
第十二條(房屋主體質(zhì)量不合格)
第十三條(房屋質(zhì)量瑕疵)
第十四條(房屋面積誤差)
第十五條(商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權的行使和期限)
第十六條(違約金數額的調整)
第十七條(違約金數額的確定)
第十八條(辦理房屋權屬證書(shū)遲延的責任)
第十九條(辦理房屋權屬證書(shū)不能的責任)
第二十條(商品房包銷(xiāo)合同的性質(zhì))
第二十一條(商品房包銷(xiāo)合同的違約責任)
第二十二條(包銷(xiāo)人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的訴訟地位)
第二十三條(商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除權)
第二十四條(擔保合同的解除權)
第二十五條(擔保貸款合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的
合并審理)
第二十六條(出賣(mài)人可以成為擔保貸款合同糾紛的訴訟
參加人)
第二十七條(出賣(mài)人不應成為擔保貸款合同糾紛的
當事人)
第二十八條(有關(guān)本司法解釋施行的規定)
附錄篇 相關(guān)法律、法規、規章和司法解釋
中華人民共和國民法通則
(1986年4月12日)
中華人民共和國民事訴訟
(1991年4月9日)
中華人民共和國合同法
(1999年3月15日)
中華人民共和國擔保法
(1995年10月1日)
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法

(1994年7月5日)
中華人民共和國建筑法
(1997年11月1日)
城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例
(1998年7月20日)
建設工程質(zhì)量管理條例
(2000年1月30日)
城市房屋拆遷管理條例
(2001年6月13日)
商品房銷(xiāo)售管理辦法
(2000年4月4日)
城市商品房預售管理辦法
(2001年8月15日修訂)
城市房地產(chǎn)轉讓管理規定
(2001年8月15日修訂)
城市房地產(chǎn)抵押管理辦法
(2001年8月15日修訂)
建設部關(guān)于印發(fā)《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建
筑面積分攤規則》(試行)的通知
(1995年12月1日)
附：商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則
最高人民法院印發(fā)《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》的通知
(1995年12月27日)
附：最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)
開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》
若干問(wèn)題的解釋(一)
(1999年12月19)
最高人民法院關(guān)于適用《中華人同共和國擔保法》
若于問(wèn)題的解釋
（2002年12月13日)
后記