圖書(shū)內容簡(jiǎn)介

本書(shū)共分為十一章，即第一章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )；第二章物業(yè)公司；第三章前期物業(yè)管理；第四章物業(yè)管理服務(wù)；第五章物業(yè)服務(wù)收費；第六章物業(yè)的使用與維護；第七章裝飾裝修管理；第八章停車(chē)管理；第九章專(zhuān)項維修資金；第十章物業(yè)公司的公共安全責任；第十一章物業(yè)公司法律責任。

全書(shū)選取了125個(gè)物業(yè)管理行業(yè)熱點(diǎn)問(wèn)題，每個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題均通過(guò)“現實(shí)案例”、“專(zhuān)家解答”及“相關(guān)規定”三個(gè)板塊進(jìn)行展示和解析�！艾F實(shí)案例”部分主要概述物業(yè)管理活動(dòng)中的案例原型；“專(zhuān)家解答”部分重在系統分析案例中的細節和要點(diǎn)，并提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)應對處置相關(guān)問(wèn)題的對策；“相關(guān)規定”部分羅列了解答案例問(wèn)題所用到的相關(guān)政策法規。

本書(shū)選取的案例均為物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中的常見(jiàn)問(wèn)題，為從業(yè)人員系統了解和準確把握物業(yè)管理，提供了一條從“入門(mén)”到“精通”的路徑。

圖書(shū)目錄

一、業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )

1．承租戶(hù)能否行使業(yè)主的權利？

2．在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有什么權利？

3．在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應當履行哪些義務(wù)？

4．什么是業(yè)主大會(huì )？

5．業(yè)主大會(huì )成立時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有配合義務(wù)？

6．業(yè)主委員會(huì )有權利解聘物業(yè)公司嗎？

7．欠費業(yè)主能進(jìn)業(yè)主委員會(huì )嗎？

8．業(yè)主的親屬能否進(jìn)業(yè)主委員會(huì )？

9．業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)經(jīng)費應當由物業(yè)公司承擔嗎？

10．物業(yè)管理用房中包括業(yè)主委員會(huì )的辦公用房嗎？

二、物業(yè)公司

11．物業(yè)公司取得營(yíng)業(yè)執照后是否就可以從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)？

12．新設立的物業(yè)公司如何申請取得資質(zhì)？

13．申請一級物業(yè)公司資質(zhì)應當具備什么條件？

14．有多少中級職稱(chēng)人員才能申請三級物業(yè)公司資質(zhì)？

15．物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)遺失后如何補證？

16．一家二級資質(zhì)的物業(yè)公司接管一幢10余萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓，合法嗎？

17．物業(yè)公司更換了法定代表人，需要辦理變更手續嗎？

三、前期物業(yè)管理

18．物業(yè)公司如何取得前期物業(yè)管理權？

19．臨時(shí)管理規約對于物業(yè)公司的主要用途是什么？

20．物業(yè)公司在與建設單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應當如何約定合同期限？

21．建設單位與前期物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》對業(yè)主有約束力嗎？

22．前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，開(kāi)發(fā)商是否有權再更換？

23．物業(yè)公司應當如何開(kāi)展交接查驗工作？

24．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗時(shí)發(fā)現工程設備質(zhì)量問(wèn)題怎么辦？

25．建設單位對物業(yè)有何保修責任？

四、物業(yè)管理服務(wù)

26．物業(yè)管理服務(wù)的范圍和基本內容都包括哪些？

27．國家有強制性的物業(yè)服務(wù)標準嗎？

28．房屋空置是否需要交納物業(yè)服務(wù)費?

29．小區自管后，業(yè)主委員會(huì )收取物業(yè)服務(wù)費合法嗎？

30．物業(yè)公司的分公司不履行合同義務(wù)，相對人能否起訴物業(yè)總公司承擔義務(wù)？

31．老物業(yè)公司撤管時(shí)應當移交哪些資料？不移交資料怎么辦？

32．老物業(yè)公司拒不撤出小區怎么辦？

33．什么是事實(shí)物業(yè)服務(wù)？

34．物業(yè)公司是否可以將物業(yè)管理的專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)公司？

35．物業(yè)公司之間能否轉包物業(yè)服務(wù)項目？

36．物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會(huì )通過(guò)決議決定解除物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)公司有權不撤出小區嗎？

37．業(yè)委會(huì )提前終止物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司索賠違約金應否得到支持？

38．業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司之間解除物業(yè)服務(wù)合同的協(xié)議有效嗎？

39．質(zhì)疑業(yè)主大會(huì )解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議有問(wèn)題，物業(yè)公司如何告贏(yíng)業(yè)主委員會(huì )？

40．業(yè)主養寵物擾民，物業(yè)公司該怎么辦？

41．寵物丟失，物業(yè)公司應賠償業(yè)主嗎？

42．物業(yè)公司能對業(yè)主進(jìn)行罰款嗎？

43．在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，物業(yè)公司如何保護自己的法人名譽(yù)權？

五、物業(yè)服務(wù)收費

44．物業(yè)服務(wù)費由哪些部分構成？

45．物業(yè)服務(wù)收費定價(jià)方式有哪些？

46．什么是物業(yè)管理的酬金制？

47．什么是物業(yè)管理的包干制？

48．物業(yè)服務(wù)方面收費都需要明碼標價(jià)嗎？

49．物業(yè)服務(wù)費只能按面積大小收取嗎？

50．業(yè)主能要求對物業(yè)服務(wù)費打折嗎？

51．物業(yè)公司一次可以預收多長(cháng)時(shí)間的物業(yè)服務(wù)費？

52．物業(yè)公司有權要求后手業(yè)主交納前手業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費嗎？

53．后任物業(yè)公司是否有權收取業(yè)主拖欠前任物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)費？

54．買(mǎi)房后一直未入住，物業(yè)公司是否有權向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費？

55．業(yè)主委員會(huì )要求業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費有效嗎？

56．物業(yè)公司追討業(yè)主欠費的訴訟時(shí)效是多長(cháng)時(shí)間？

57．物業(yè)公司應當向首層業(yè)主收取電梯費嗎？

58．物業(yè)公司能否通過(guò)停電催繳電費？

59．物業(yè)公司是否應當向業(yè)主公布其收入支出賬目？

60．業(yè)主可以審計物業(yè)公司的財務(wù)嗎？

61．物業(yè)公司能否通過(guò)斷電、限電的方式催繳物業(yè)服務(wù)費？

六、物業(yè)的使用與維護

62．物業(yè)公司能否與業(yè)主委員會(huì )約定對公共收益進(jìn)行分成？

63．業(yè)主在樓頂上安裝太陽(yáng)能熱水器，物業(yè)公司該管嗎？

64．業(yè)主搭建陽(yáng)光房，物業(yè)公司應當怎么辦？

65．小區裝寬帶，物業(yè)公司與業(yè)主選擇不同的運營(yíng)商怎么辦？

66．電梯噪聲大，物業(yè)公司應否賠償業(yè)主?

67．樓房墻皮脫落砸壞汽車(chē)，物業(yè)公司應當賠償嗎？

68．物業(yè)公司有權制止業(yè)主的群租行為嗎？

69．樓上跑水樓下被淹，物業(yè)公司應否擔責？

70．業(yè)主將住宅改為旅館怎么辦？

71．業(yè)主在小區花園晨練時(shí)摔傷致死，物業(yè)公司應當承擔責任嗎？

72．小區內路燈應由誰(shuí)維修養護？

73．《物權法》出臺之前的物業(yè)管理用房如何確定？

74．物業(yè)公司能否利用人防工程取得收益？

七、裝飾裝修管理

75．業(yè)主裝飾裝修房屋，是否應當與物業(yè)公司簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議？

76．物業(yè)公司遲延為業(yè)主辦理裝修手續，應否賠償業(yè)主損失？

77．裝修管理費、裝修押金應怎樣收取和返還？

78．利用未清理的裝修木板傷人，裝修公司和物業(yè)公司，誰(shuí)應當承擔責任？

79．物業(yè)公司交錯鑰匙，業(yè)主家被鄰居裝修，誰(shuí)應當負擔這部分裝修費用？

80．物業(yè)公司推薦的裝修公司裝修出現質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主能否讓物業(yè)公司承擔責任？

八、停車(chē)管理問(wèn)題

81．住宅小區地面停車(chē)位歸誰(shuí)所有？

82．地下車(chē)庫能否“只賣(mài)不租”?

83．如何認定小區停車(chē)位的經(jīng)營(yíng)管理權?

84．停車(chē)位能否出租給其他小區業(yè)主使用？

85．物業(yè)公司能否將綠地改為停車(chē)場(chǎng)？

86．物業(yè)公司能否在車(chē)位上安裝地鎖出租車(chē)位？

87．機動(dòng)車(chē)在物業(yè)區域范圍內被劃刮，物業(yè)是否需要承擔責任？

88．物業(yè)公司指揮業(yè)主操作立體車(chē)庫導致汽車(chē)受損，應否承擔賠償責任？

89．業(yè)主汽車(chē)被盜，物業(yè)公司沒(méi)有監控記錄，是否應當賠償業(yè)主損失？

90．開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房時(shí)向業(yè)主承諾，地上停車(chē)費每月不超120元，物業(yè)公司接管后執行兩小時(shí)1元的停車(chē)收費標準合法嗎？

91．業(yè)主買(mǎi)了車(chē)位，還要交納管理費嗎？

92．物業(yè)公司收取的停車(chē)費中是否包含屬于業(yè)主的停車(chē)收益？

93．業(yè)主將車(chē)停放在消防車(chē)通道，物業(yè)公司能否采取鎖車(chē)處理？

九、專(zhuān)項維修資金

94．什么是住宅專(zhuān)項維修資金？

95．業(yè)主大會(huì )成立前，商品住宅專(zhuān)項維修資金由誰(shuí)管理？

96．住宅專(zhuān)項維修資金具體可用于哪些住宅共用部位的維修、更新、改造？

97．住宅專(zhuān)項具體可用于哪些共用設施設備的維修、更新、改造？

98．哪些費用的支出不能使用住宅專(zhuān)項維修資金？

99．業(yè)主大會(huì )還沒(méi)有成立，物業(yè)公司按什么程序使用住宅專(zhuān)項維修資金？

100．住宅專(zhuān)項維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理后，物業(yè)公司應當按照什么程序使用？

101．是否必須先征得業(yè)主同意才能使用住宅專(zhuān)項維修資金？

102．發(fā)生哪些緊急情況時(shí)可以不經(jīng)相關(guān)業(yè)主表決即可使用住宅專(zhuān)項維修資金？

十、物業(yè)公司的公共安全責任

103．小區內發(fā)生入室盜竊，物業(yè)公司應否承擔責任？

104．業(yè)主拆改承重結構時(shí)，物業(yè)公司應當如何應對？

105．業(yè)主違法建設開(kāi)挖地窖發(fā)生墻體倒塌，造成施工人員6死3傷，警方控制物業(yè)公司相關(guān)負責人是否恰當？

106．高空墜物砸傷業(yè)主，物業(yè)公司應負賠償責任嗎？

107．電梯墜落傷人，應當由物業(yè)公司還是電梯維保公司擔責？

108．物業(yè)公司應否允許業(yè)主調取本小區內監控錄像的請求？

109．物業(yè)公司保安檢查、評論有關(guān)小區業(yè)主的監控錄像，是否構成侵犯隱私權？

110．熱力管線(xiàn)破裂，行人墜入熱水坑導致死亡，供熱單位和物業(yè)公司誰(shuí)應當承擔責任？

111．業(yè)主家中電視爆炸引發(fā)火災并導致他人死亡，物業(yè)公司被判賠償。物業(yè)公司如何防范消防安全引起的責任？

十一、物業(yè)公司法律責任

112．物業(yè)公司在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，不移交有關(guān)資料的，承擔什么法律責任？

113．未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，承擔什么法律責任？

114．以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，承擔什么法律責任？

115．物業(yè)公司聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，承擔什么法律責任？

116．物業(yè)公司將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，承擔什么法律責任？

117．物業(yè)公司挪用專(zhuān)項維修資金的，承擔什么法律責任？

118．未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，承擔什么法律責任？

119．物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的，承擔什么法律責任？

120．物業(yè)公司擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的，承擔什么法律責任？

121．物業(yè)公司擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，承擔什么法律責任？

122．物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，承擔什么法律責任？

123．物業(yè)公司不按規定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續的，承擔什么法律責任？

124．物業(yè)公司出租、出借、轉讓資質(zhì)證書(shū)的，承擔什么法律責任？

125．物業(yè)公司發(fā)現裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反有關(guān)裝飾裝修規定的行為，不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告的，承擔什么法律責任？

附錄

附錄1：前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）

附錄2：物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）

附錄3：臨時(shí)管理規約（示范文本）

附錄4：管理規約（示范文本）